El acceso a la vivienda continuará siendo uno de los principales problemas en 2026

Aunque el ritmo de encarecimiento se moderará respecto a este año, los precios seguirán subiendo impulsados por una combinación de escasa oferta, fuerte demanda y un déficit estructural de viviendas que ya alcanza las 625.000 unidades.

Tras cerrar 2025 con un aumento cercano al 10%, el valor medio de la vivienda que ya supera los 2.600 euros por metro cuadrado en el mercado de segunda mano crecerá alrededor de un 7% el próximo año, según las principales previsiones del sector. Entidades como BBVA y Bankinter coinciden en ese porcentaje, mientras que CaixaBank apunta a un 6,3% y pisos.com eleva la estimación hasta el 7,8%. Desde UCI, por su parte, sitúan la horquilla entre el 5% y el 8%, motivada por la presión constante de la demanda y la falta de stock disponible.

El desequilibrio entre oferta y demanda seguirá siendo el gran motor del encarecimiento. La llegada de población migrante, la creación de empleo, la bajada de los tipos de interés y el aumento de hogares unipersonales continúan empujando la demanda, mientras la oferta de vivienda asequible sigue siendo claramente insuficiente.

“Si la demanda sigue creciendo y la oferta no acompaña, es inevitable que los precios sigan subiendo”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, quien destaca que el 81% de los usuarios del mercado busca comprar frente a solo un 12% que vende. Esta tensión se deja sentir con mayor intensidad en grandes ciudades y zonas costeras, donde también pesa la demanda extranjera.

Los analistas prevén que en 2026 aumente la construcción de vivienda, con un crecimiento estimado del 12%, dos puntos más que en 2025. Sin embargo, este avance no será suficiente para corregir el déficit acumulado. Según BBVA Research, entre 2021 y 2025 solo se habrá cubierto el 45% de las necesidades habitacionales, dejando un déficit de 625.000 viviendas, de las cuales 134.000 corresponden únicamente al último año.

Además, el fuerte ritmo de compraventas de los últimos ejercicios ha reducido todavía más el stock disponible, reforzando la tensión entre oferta y demanda y dificultando una estabilización real de los precios.
La obra nueva será la que más encarezca su valor, impulsada por el aumento de los costes de construcción, la inflación en materiales y logística, y el creciente interés de los inversores, que ven en la vivienda un activo refugio ante la incertidumbre geopolítica.

De cara a 2026, los expertos prevén una ralentización del número de operaciones, tendencia que ya comenzó a notarse en el tramo final de 2025. El motivo principal vuelve a ser la escasez de oferta y el elevado nivel de precios. BBVA estima que las transacciones podrían caer un 0,3% en promedio anual.

No obstante, desde pisos.com discrepan y anticipan un crecimiento del 4,9%, hasta superar las 744.000 operaciones. “La demanda seguirá activa, aunque muy condicionada por el precio”, señala su director de estudios, Ferran Font, quien advierte que sin un aumento claro de la producción de vivienda, el mercado se moverá en un escenario de tensión constante, sin llegar ni a una expansión clara ni a una corrección.

Desde idealista, su portavoz Francisco Iñareta apunta que la demanda sigue siendo “muy elevada”, pero reconoce que los precios récord están expulsando a muchas familias del mercado. “Aunque la financiación es accesible, el volumen de ahorro exigido deja fuera a una parte importante de los compradores”, explica. Aun así, considera que la brecha entre oferta y demanda es tan grande que no se esperan caídas de precios, aunque sí una moderación en su crecimiento.